Что такое ЗПИФ

ЗПИФ недвижимости - простыми словами

Инвестиции в недвижимость не обязательно связаны с прямым приобретением помещений – коммерческих или жилых. Получать доход можно и другим способом, будучи пайщиком закрытого фонда, вкладывающего средства в недвижимость.

Инвестирование в закрытые пифы недвижимости  (ЗПИФ) имеет свои особенности. Оно дает ряд преимуществ, но связано с определенными рисками.

Что такое ЗПИФ

Простыми словами ЗПИФ это один из четырех типов ПИФов, он объединяет деньги, вложенные инвесторами, и вкладывает их в разнообразные активы. Инвесторы, вносящие денежные средства получают особые ценные бумаги – паи, которыми подтверждаются их права на определенную долю в имуществе данного фонда. По прошествии установленного времени паи погашаются и инвестор получает обратно свои инвестиции и доход, если за это время стоимость активов фонда увеличилась.

Управляющая компания (УК) – это организация, распоряжающаяся средствами фонда, действующая в рамках договора доверительного управления, заключенного с пайщиками. Именно она определяет, в какие объекты инвестировать средства, и отчитывается перед пайщиками. За свои услуги УК получает вознаграждение. Деятельность всех управляющих компаний контролируется Банком России.

Биржевые и открытые ПИФы ориентируются главным образом на розничных инвесторов. Число паев, выпускаемых ими, не ограничено, приобрести их или продать можно в любое время.

Количество паев закрытого паевого фонда ограничено. В большинстве случаев УК распродает их исключительно в процессе формирования фонда, а при закрытии его, дата которого заранее известна, происходит погашение паев. В ряде случаев с согласия пайщиков могут выпускаться дополнительные паи, по цене исходя из текущей стоимости активов фонда.

Срок существования ЗПИФа, как правило, весьма продолжителен – 3-15 лет. На протяжении этого времени владельцы паев могут получать промежуточные доходы. В частности, при вложении паев в акции, речь идет о дивидендах, а при инвестициях в объекты недвижимости – об арендной плате или прибыли от купли-продажи объектов недвижимости. Перед тем, как фонд недвижимости закрывается, управляющая компания рассчитывается с инвесторами, продав активы ЗПИФа.

Паи могут быть погашены и до закрытия фонда, но только в виде исключения – в частности, если на общем собрании пайщиков было принято решение выбрать иную УК или изменить направление инвестиций, а кто-либо из них с этим не согласен. Тот, кто проголосовал против подобного решения, имеет право требовать, чтобы управляющая компания выделила ему определенную долю имущества фонда или выплатила деньги, погасив паи, принадлежащие ему.

Ждать погашения паев для получения денег не обязательно. В ряде случаев правилами фонда допускается их продажа другим инвесторам, но тех, кто пожелает купить ЗПИФ недвижимости, пайщик должен найти сам. Проще всего сделать это, когда паи торгуются на бирже.

Оcнoвныe нaпpaвлeния дeятeльнocти пaeвыx фoндoв нeдвижимocти

В работе закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости выделяется ряд направлений:

  • приобретение готовых объектов недвижимости с последующей их сдачей в аренду или перепродаже в условиях роста цены;
  • покупка объектов, нуждающихся в реконструкции или ремонте; после проведения соответствующих работ стоимость их увеличивается, что позволяет управляющей компании выгодно их продать или сдать в аренду;
  • вложение средств  ЗПИФ в строительство, по завершении которого объект сдается в аренду или продается;
  • приобретение земельного участка с последующим его улучшением – строительством каких-либо объектов, прокладыванием дорог и т.п., после чего участок подлежит продаже.

Обычно паи приобретаются в УК, но некоторые фонды недвижимости торгуются на Московской бирже, в последнем случае инвестор должен иметь брокерский счет.

Получать деньги инвестор может регулярно или разово. В первом случае выплаты осуществляются раз в месяц, в год, в квартал – периодичность определяется условиями ЗПИФа. Это может быть, в частности, доход от аренды объектов недвижимости. Разовые выплаты могут быть связаны с продажей объектов после роста их цены, прибыль от которой распределяется между инвесторами.

Фонд именуется закрытым, поскольку деньги инвесторов собираются на протяжении установленного времени. После сбора необходимой суммы управляющей компанией фонд становится недоступным для новых пайщиков, собранный капитал после этого инвестируется в ПИФ недвижимости. Пока ЗПИФ действует, он может на основании решения инвесторов неоднократно открываться для продажи новых паев.

Если паи фонда торгуются на бирже, то приобрести их у другого инвестора или продать можно в любой день работы биржи.

Предельный срок действия договора доверительного управления ПИФом составляет 15 лет.

При выборе фонда инвестор уделяет особое внимание ликвидности. Одни ПИФы очень быстро распродают паи, другие долго не могут этого сделать.

Кaк инвecтиpoвaть в нeдвижимoсть чepeз ЗПИФ

Инвестирование в недвижимость через закрытый фонд происходит следующим образом:

  • Определяется максимальный размер суммы, которую предполагается вложить.
  • Оценивается доходность фонда.
  • Рассматривается величина комиссионного вознаграждения управляющей компании.
  • На сайте Центробанка следует проверить лицензию данного фонда.
  • Необходимо выяснить, в какие именно объекты УК намеревается вложить средства – важно, чтобы большая их часть вкладывалась именно в объекты недвижимости, а не в долговые инструменты или денежные активы.
  • Приобрести паи можно как в УК, так и на бирже при посредничестве брокера.

При оценке доходности следует учитывать, что высокие доходы в прошлом не всегда гарантируют сохранение такой ситуации в будущем.

Как правило, ЗПИФ вкладывает средства в активы менее ликвидные, чем биржевые или открытые фонды, следовательно, речь идет о большем риске. Этим обусловлены некоторые особенности:

  • высокий уровень доходности;
  • сроки инвестиции;
  • требования, предъявляемые к опыту инвесторов.

Размер доходов в ЗПИФ часто оказывается большим, чем в других фондах, но срок инвестирования средств более продолжительный.

В большинстве случаев ЗПИФ инвестирует в долгосрочные активы, которые сложно быстро продать, но можно получить достаточно высокий доход в перспективе.

Цена пая, как правило, бывает высокой – минимум 300 000 рублей, а некоторые УК устанавливают размер минимального взноса, исчисляющийся миллионами. Но существуют и такие фонды ценных бумаг, где можно вложить небольшую сумму – в размере 2 500 рублей.

Учитывая высокую степень риска, в ЗПИФы могут вкладываться исключительно квалифицированные инвесторы, имеющие опыт работы с финансами, соответствующее образование или личный капитал не менее 6 000 000 рублей.

При вложении в закрытый ПИФ начинать лучше с таких ПИФов, паи которых торгуются на бирже, входя в первый уровень листинга или во второй. Цена их паев ограничивается несколькими тысячами рублей. Это весьма надежные активы, которые могут без ограничений покупать любые инвесторы, включая неквалифицированных.

Более высокий риск предполагают паи, попадающие в некотировальную часть списка. Чтобы вложить средства в них, неквалифицированному инвестору необходимо пройти тестирование – исключение составляют те, кто уже приобретал паи подобных фондов до октября 2021 г.

Вложение средств в паи интервальных, открытых или биржевых инвестиционных фондов тоже не требует тестирования, поскольку оно не связано с высоким риском.

Пpeимyщecтвa и pиcки инвecтopa в сравнении с прямой покупкой

В любых инвестициях есть свои положительные и отрицательные тренды. При вложении активов в закрытый фонд, который специализируется на операциях с недвижимостью, назвать можно следующие преимущества:

Порог входа для совершения операций минимальный. Нет необходимости владеть десятками миллионов рублей, необходимой для прямой покупки недвижимости, покупка долей в ЗПИФ – это реально работающая альтернатива.

Пример:

  1. На 4.02.22 пай ПНК «Рентал» оценивался чуть более 1700 руб. Есть также более дорогие доли (от 300 тыс. руб.)
  2. Получение пассивного дохода. Инвестор не участвует напрямую в управлении – это забота управляющей фирмы. Нет необходимости дольщику подыскивать специалистов, оформлять деловые бумаги, следить за бухгалтерским балансом или составлять квартальную отчетность.
  3. Обеспечение с протекцией. Все доли инвесторов не виртуальны, их стоимость основывается на трехмерных объектах. Оценка ценных бумаг рассчитывается на основе котировок цен на недвижимость, в нее вложены активы пайщиков.

Доходность инвестиций в ЗПИФ напрямую связана с эффективностью управления средствами фонда. Многое зависит от качества объектов, в которые инвестируются деньги. Управление недвижимостью также важно. Рационально останавливать выбор на УК, которая имеет многолетний стаж работы, авторитет, незапятнанную репутацию.

Сейчас официально зарегистрировано более двух сотен различных фондов. Чтобы найти подходящую коммерческую структуру, требуется анализировать состояние дел. Не все организации работают успешно, существует риск потерять средства.

Отдельные фонды достаточно специфичны, они «подходят» только инвесторам с большим стажем. Требуется иметь определенный багаж знаний и опыта, чтобы работать с такими организациями.

Пример:

Чтобы стать участником ЗПИФ Недвижимости, следует обладать активами от 6 млн. руб. Это могут быть:

  1. Золото.
  2. Валюта.
  3. Драгоценные камни.
  4. Акции известных компаний.
  5. И т.п.

Недвижимость в расчет не принимается..

Отличия строительного ЗПИФ и рентного ЗПИФ

Строительный Закрытый паевой инвестиционный фонд осуществляется инвестирование в приобретение или строительство жилых, крупных офисных или торговых центров с внешним управлением и с последующим получением доходов от их продажи.

Рентный ЗПИФ получает доход от сдачи недвижимости в аренду, при этом основным доходом вкладчиков являются сдача объектов в аренду.

Кaк выбрaть ЗПИФ для инвестиций

Найти информацию о ПИФах несложно на сайте Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР). Используя настройки, можно быстро отыскать пики фондов для начинающих инвесторов, а также ЗПИФы, которые были зарегистрированы в недалеком прошлом.

При анализе обращают внимание в первую очередь на показатели:

  1. Как долго работает Управляющая компания.
  2. В какие объекты недвижимости инвестируются средства фонда.
  3. Когда по правилам ЗПИФ планируется погашение паев или выплачивается промежуточный доход.
  4. Если ЗПИФ строительный, то необходимо проверить надежность застройщика.

Подобные важные нюансы следует иметь в виду и обязательно уточнять. Для пользователя возникает важный вопрос: не потребуются ли срочно деньги в намеченный период инвестирования?

Паи ЗПИФов приобрести или продать можно на рынке, после окончания оформления.

При смене УК в некоторых случаях ЗПИФ перестает фактически функционировать, котировки паев при подобных обстоятельствах резко проседают.

Чем понятнее активы, которыми оперирует фонд, тем проще с ним работать и большее доверие он вызывает. В некоторых организациях большинство акций составляют акции зарубежных компаний, которые только-только зашли на рынок. Оценить перспективы подобных фирм на отечественном рынке крайне затруднительно даже для экспертов. Делать вклады в такие активы рискованно, об этом рекомендуется помнить.

Один из существенных показателей, если требуется реализовывать или приобретать паи на бирже. Следует оценить:

  1. динамику цены пая,
  2. как меняются активы фонда с начала открытия
  3. Просмотреть график изменений цены доли с самого начала.

 Чтобы ознакомиться полностью с информацией, достаточно проанализировать учредительные документы. В них указывается обычно: доходность пайщиков ПИФа, которую можно получить. Хорошие показатели отнюдь не гарантируют успешность работы фонда в ближайшей и отдаленной перспективе. Всю информацию требуется не один раз проверять.

При приобретении и продаже долей важно сразу уточнить: какие при этом взимаются комиссионные. В закрытых организациях подобные вознаграждения могут достигать 10%. Все подобные данные подробно прописываются в учредительном документе организации (паспорт).

Последовательность действий:

Этaп 1: cocтaвить cпиcoк фoндoв

На агрегаторе размещены основные паевые инвестиционные фонды, которые вкладываются в недвижимость. После этого выбираются группы, которые требуется анализировать.

Этaп 2: изучить направления инвестирования средств фонда 

На данном этапе сравнивается прибыль разных фондов за последние пять лет. Помечаются ЗПИФы, доходность которых превышает уровень инфляции. Доходность в прошлом не обеспечивает прибыли в будущем, есть большое количество различных импульсов влияния: ситуация в стране, демографический подъем, война или землетрясение.

Этaп 3: cpaвнить надежность и paзмep вoзнaгpaждeния УК

Предпочтение следует отдавать Фондам, которыми управляют компании с историей и опытом работы с ЗПИФ Недвижимости. Также необходимо обратить внимание на размер вознаграждения УК, так как оно уменьшает размер прибыли инвестора.

Этaп 4: сравнить paзмep минимaльнoгo взнoca и срок инвестиций

Исходя из доступной суммы для инвестирования и срока вложений, определяются доступные фонды. При этом, чем длиннее сроки инвестирования, тем больше потенциальный доход от инвестиций.

При покупке паев у управляющей компании требуется проверка лицензии на сайте Банка России. Необходимо также проверить отзывы в социальных сетях.

Инвестиции в ПИФы не застрахованы со стороны Государства, следовательно, инвестор не застрахован от возможных убытков. Также вложения в ЗПИФ не гарантируют какой-либо уровень доходности. На прибыль от инвестиций влияют базовые факторы:

  1. Цена на недвижимость.
  2. Экономическая конъюнктура.
  3. Геополитика.
  4. Курс валюты.
  5. Стоимость нефти.
  6. И т.п.

Вложения в ПИФ и другие фондовые инструменты допускается после анализа всех рисков. Важно помнить: высокая доходность не является основным показателем. Есть много факторов, которые требуется учитывать. Все средства следует пропорционально распределять. Рынок недвижимости также имеет волатильность, котировки ПИФов также подвержены подъемам и спадам.

invest-brains invest invest-libra invest invest-percent invest-price invest-2 invest-stonks invest-three
Ваш браузер устарел!

Обновите ваш браузер для правильного отображения этого сайта. Обновить мой браузер

×