Самые выгодные инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость — выгодные и современные способы вложить деньги в жилье

Нестабильность российской валюты и фондового рынка побуждают людей находить способы сохранения капитала и идеи, как заработать. Возможность инвестировать в недвижимость позволяет не только сохранить деньги, но и заработать.

В какие объекты и каким образом инвестируют в недвижимость, возможные риски и преимущества этого вида инвестирования, узнаете в статье.

Цели инвестирования в недвижимость

Человек, занимающийся инвестициями, преследует цели, помогающие сохранить и увеличить сбережения:

• Получение пассивного дохода с собственных денег. Если у человека появляются накопления, которые пока не нужны для траты на жизнь, ими можно воспользоваться для получения дополнительного дохода. При наступлении необходимости или по желанию, человек может через определенное время вернуть вложенные и заработанные средства и потратить на свои нужды;
• Сохранение заработанного. Инфляция и обесценивание валюты, ведут к тому, что деньги с течением времени теряют покупательную способность;
• Превращение инвестирования в основной способ заработка путем регулярной перепродажи активов при их увеличении в цене. В этом случае человек может даже располагать не своими, а заемными средствами, которые он пускает на заключение выгодных сделок.

Выбор в пользу инвестирования в недвижимость делается неспроста. По сравнению с другими видами вложений заработок на недвижимости имеет определенные преимущества. Недвижимость в среднем приносит больший доход, чем банковский вклад, к тому же стоимость квартиры или другого помещения растёт как минимум на уровень инфляции. Инвестиции на фондовом рынке обладают большой волатильностью, а значит, есть риск существенных потерь, поэтому вложения в недвижимость значительно надёжнее.

Дополнительный заработок можно получить, инвестируя в строящееся жилье. В этом случае, цена квартиры растет по мере строительства жилищного комплекса.

Таким образом, люди инвестируют в недвижимость, поскольку это стабильный и защищённый от инфляции актив, увеличивающийся в цене. Также собственники помещения получают дополнительный доход от сдачи имущества в аренду.

Виды инвестиций в недвижимость

Есть несколько методов получения дохода с объектов. Далее разберем, как зарабатывают на недвижимости.

Инвестиции в ЗПИФ Недвижимости

Закрытые паевые инвестиционные фонды создаются для коллективного инвестирования в один или несколько проектов, прибыль которых распределяется пропорционально вложенным средствам. ЗПИФы недвижимости создаются для инвестирования в строительство с последующей продажей или покупку готовой недвижимости для последующей сдачи в аренды. Управляет покупкой и обслуживанием активов управляющая компания, имеющая лицензию ЦБ РФ. ЗПИФ, создаваемые с целью покупки недвижимости и сдачи ее в аренду обычно называют Рентными ЗПИФами.

Вкладываться в ЗПИФ удобно, так как не обязательно обладать суммой, необходимой для покупки целой квартиры. Как правило, порог входа в ЗПИФ недвижимости составляет несколько сотен тысяч рублей, что существенно ниже цены квартиры. Также с инвестициями в ЗПИФ связаны такие преимущества:

• Инвестору не нужно заниматься управлением активами, оформлять какие-либо бумаги, выстраивать отношения с застройщиком, банком, коммунальными службами. Управляющая компания самостоятельно позаботится об инвестировании, покупке, аренде;
• Надзор ЦБ РФ за отчетностью ЗПИФа и деятельностью Управляющей компании настолько строгий, что риски мошенничества или хищения средств со стороны управляющей компании отсутствуют;
• На протяжении срока действия Рентного ЗПИФ выплачиваются регулярные дивиденды.

Еще одним неоспоримым преимуществом покупки паев ЗПИФ перед приобретением квартиры является возможность частичного выхода из актива. Если инвестору понадобились деньги, то он может продать часть своих паев, а по остальным получать доход. Продать часть квартиры не получится

Но также стоит учитывать риски и недостатки вложения в фонды. Управляющая компания может ошибиться при выборе объекта или во время инвестиционной деятельности. За услуги фонда берется комиссия от одного до нескольких процентов с вложенных средств, а также до конца неизвестно, какой же доход получит инвестор в будущем, поэтому итоговая прибыль может варьироваться и быть небольшой.

Такой способ подойдет для людей, которые не хотят самостоятельно заниматься операционным управлением коммерческих и жилых площадями. При этом большой доход инвестор может получить, лишь тщательно выбирая управляющую компанию и изучив объекты, которые покупает ЗПИФ.

Приобретение ценных бумаг строительных компаний

Ранее говорилось о том, что вложение в акции или другие ценные бумаги более рискованная инвестиция, чем покупка недвижимости. Но в случае с покупкой бумаг застройщиков, существуют определённые сходства - прослеживается корреляция между с ростом цены недвижимости и цены акций

Если застройщик создает отличные дома, сдает объекты в срок и не имеет проблем с репутацией, то квартиры от него будут расти в цене. Но если застройщик недобросовестно относится к обязанностям или в дальнейшем отказывается обслуживать построенные объекты, квартиры от него будут расти в цене медленно или вовсе терять свою стоимость.

То же самое происходит и с ценными бумагами застройщиков. Компания с привлекательной отчетностью и репутацией постепенно будет увеличиваться в цене, а также способна платить дивиденды и без проблем расплачиваться по облигациям.

При этом порог вхождения на рынок ценных бумаг низок. Например, одна акция строительной компании «ПИК» стоит менее одной тысячи рублей. Начать зарабатывать на рынке недвижимости, таким образом, может даже новичок.

Но ценные бумаги, пусть и строительных компаний, всё равно обладают большим инвестиционным риском, чем недвижимость. В этом можно убедиться на примере февраля-марта 2022 года, когда почти все российские акции, в том числе строительных компаний, упали в цене в два или более раз, а цены на недвижимость продолжили рост.

Покупка строящегося жилья с целью продажи

Если человек рассчитывает продать квартиру дороже цены покупки, то идеальное время для приобретения — покупка права на квартиру во время строительных работ. После старта продаж цена будет расти примерно на 10% ежегодно.

Однако, покупка квартиры на старте сопряжена с рядом рисков. Дом может быть не достроен, и тогда инвестор потеряет часть средств. На данный момент в России десятки тысяч брошенных объектов. Также на финальную цену влияет качество исполненных работ: в итоге жилье может получиться попросту непривлекательным для покупателей. Стоит учесть, что строительные работы могут отойти от намеченного срока, и вложенные средства инвестор сможет увидеть позже желаемого времени. При продаже готовой квартиры инвестору придется конкурировать с Застройщиком, поэтому придется либо делать дисконт от цены квартир у Застройщика, либо ждать пока Застройщик продаст все свои квартиры.

Но цена может и увеличиться значительно. Открытие станции метро рядом с домом увеличит среднюю стоимость квартир более чем на 20%. Другая инфраструктура тоже влияет на цену. Возможно, за время строительства в районе успели построить новые школы, больницы, садики.

Покупка уже готового помещения также будет неплохим вариантом, но тут тоже есть нюансы. Собирается ли инвестор продавать квартиру в том виде, в котором купил или планирует сделать в ней ремонт перед продажей. Также возможно купить дешево у человека, которому срочно требуются деньги и в дальнейшем продать дороже.

Стоит учесть покупку парковочного места вместе с квартирой, поскольку оно тоже вырастет в цене. Также в домах предоставляются другие помещения. Кладовая тоже может быть продана другим людям с наценкой. К тому же застройщики или продавцы часто предоставляют скидку при покупке дополнительных нежилых площадей вместе с жилой площадью.

В любом случае, главное — правильно выбрать объект. Неучтенные юридические особенности, связанные с квартирой, или выбор в районе с плохой инфраструктурой приведёт к тому, что будет невозможно дорого продать площадь.

Покупка недвижимости для сдачи в аренду

Сдача в аренду квартиры будет отличным решением, если нет нужды сразу продавать объект. Цена на недвижимость в любом случае будет увеличиваться со временем, но при этом человек получает дополнительный доход от арендаторов. Такие объекты можно так же покупать на этапе строительства, приобретать готовые и делать в них ремонт. Вместо немедленной сделки площадь сдаётся на определенный срок.

В большинстве случаев расходы на восстановление состояния объекта после выезда арендаторов покрываются увеличивающейся стоимостью всего сооружения в целом. Конечно, бывают случаи, когда арендаторы могут значительно испортить состояние квартиры. Для уменьшения подобного риска нужно приобретать объекты, спрос на которые представляется людьми, которые с меньшей вероятностью испортят объект. То есть покупка квартиры в гетто повысит риск того, что арендаторы окажутся не сильно аккуратными и воспитанными людьми.

Именно по причине риска порчи имущества многие инвесторы стараются продать квартиры сразу же после ввода дома в эксплуатацию или окончания ремонта. К тому же совершенно новые квартиры, в которых еще никто не жил, ценятся больше, чем старые.

Тем не менее, при правильном выборе арендаторов объект способен генерировать постоянную прибыль. А после истечения договора аренды помещение можно без проблем продать. Поскольку в России комиссию риелтору, который выставляет недвижимость, платит арендатор, а не арендодатель, то поиск хороших арендаторов не требует времени и сил. Достаточно увидеться с ними несколько раз и после проверять помещение по условиям договора.

В какую недвижимость можно вкладывать деньги

Вне зависимости от вашего выбора прибегнуть к услугам паевых фондов недвижимости или приобрести недвижимость с целью сдачи в аренду или перепродажи, необходимо учитывать, что риски и потенциальные выгоды  у разных типов недвижимой собственности отличаются, как именно — читайте далее.

Жилая

Наиболее популярные объекты для продажи — квартиры в городе. Популярность они заслужили не просто так. Квартира, как правило, стоит дешевле коммерческой недвижимости. На квартиры больше спрос, чем на другие виды недвижимости. К тому же учесть примерные потенциальные желания покупателя или арендатора инвестор может без проблем, поскольку сам знает, что нужно человеку для комфортного проживания.

Если говорить об уже построенных объектах, то человек может без проблем определить, является ли цена, по которой предлагается приобрести квартиру, справедливой. Поскольку предложений очень много, можно узнать среднерыночную цену по такому типу объектов. Просто соберите информацию по объектам с похожей инфраструктурой, метражом, качеством постройки и расположением. После этого найдите среднюю цену. Такой способ работает и для инвестора, который хочет приобрести квартиру для продажи, и для последующего покупателя. Получается, что у вас небольшой шанс переплатить, но продать квартиру выше по рынка тоже не получится.

Большинство квартир будет расти в цене, а ошибка при выборе квартиры не сильно ударит по кошельку, потому что значительно объект всё равно не упадет в цене.

Строящаяся

Пока недвижимость строится — это отличное время для покупки. Инвестиции в новостройки хорошо окупаются, ведь новое жилье более привлекательно для покупки. Другие строящиеся объекты тоже приносят значительную прибыль. Строящиеся офисные центры или загородные дома тоже приобретать выгоднее, чем уже построенные. Но риск невыполнения обязательств отворачивает многих инвесторов от выбора покупки на старте.

Компромиссным решением являются инвестиции в строительство в середине этапа стройки, когда проблемы по застройке позади, и остается только доделать работу. Такой объект менее рискованный для инвестиций, но тоже принесёт ощутимый доход.

Коммерческая

Недвижимость, созданная для коммерческих целей, сложнее в инвестировании, поскольку новичку оценить потенциальную стоимость объекта затруднительно. Вкладываться в офисное здание, торговый центр, складские помещения нужно аккуратнее и учитывать ряд факторов.

Если инвестор приобретает офисное помещение, то он должен задуматься, есть ли рядом другие офисные кластеры, которые упростили бы работу предприятия, которое будет арендовать помещение. В таком месте потенциальные сотрудничества с другими компаниями более удобные, поэтому за помещение нужно просить повышенную сумму. Если офис расположен в спальном районе или в удаленном от основных бизнес-центров месте, то такой офис будет недорогой.

Обычно коммерческую недвижимость сложнее продать, чем сдать в аренду, поскольку компании часто переезжают в связи с изменением внешних или внутренних условий ведения бизнеса.

Загородная

Дома, находящиеся за городом, ценятся в больших городах с материальным достатком у людей. Такие объекты покупаются людьми, желающими выехать на несколько дней в месяц в тихое место, отдаленное от городской суеты. Также продают землю без построенного на ней дома.

Потенциально перепродажа дома или участка принесет наибольшую прибыль, но рынок достаточно неликвиден. Найти покупателей бывает сложно, но поставить высокую цену — легко, ведь нельзя максимально справедливо оценить стоимость такого загородного дома или участка.

Так как загородные дома обычно строятся мелкими компаниями или самими владельцами земли, нужно тщательно проверить состояние дома, качество материалов, правильное проведение коммуникаций, ведь дома часто строятся с нарушениями.

Продать участок можно не только физическому лицу, но и крупной компании, которая ищет место для складов. При такой сделке ставится высокая наценка, поскольку сложно найти другие хорошие предложения.

Ещё сильнее цена на землю будет увеличиваться по мере развития и расширения города. Тогда загородная дешёвая земля превратится в дорогую, особенно если администрация официально признает место, где находится загородная собственность, частью города.

Порядок инвестирования в недвижимость

Неправильный подход к инвестированию повлечет потерю части или всех средств. Чтобы правильно распорядиться деньгами, достаточно следовать нескольким простым правилам:

1. Изучите рыночную ситуацию. Поймите, какой тип недвижимости больше ценится людьми в вашем регионе. Изучите разные районы, соотнесите цены. Постарайтесь найти привлекательные локации, где в перспективе цена может значительно увеличиться.
2. Найдите наиболее надежных застройщиков или продавцов. Запросите необходимую документацию, изучите отзывы других людей об их работе.
3. При последующей продаже подготовьте объект к сделке. Утрясите юридические проблемы, а при необходимости избавьтесь от внутренних недостатков помещения. Отремонтируйте помещение при необходимости.
4. Правильно заполните информацию о сделке или аренде на популярных площадках или обратитесь к проверенному посреднику.

После всех проделанных действий вы сможете извлечь значительную прибыль из своих инвестиций.

Насколько рискованно вкладываться в недвижимость

Несмотря на низкие риски по сравнению с вкладыванием денег в акции или валюту, всё же существует ряд ситуаций, которые вызывают потерю части денег или всех сбережений в этом бизнесе:

• Плохо выбранные арендаторы. Если отдаёте имущество под съем, то важно убедиться, что люди готовы исправно платить и не портить имущество. Конечно, иногда приличные арендаторы могут по собственным обстоятельствам задержать оплату, а в итоге съехать не заплатив. Судебные разбирательства с такими людьми обойдутся дороже, чем упущенная выгода, и от такой ситуации не застрахован не один арендодатель;
• Плохое расположение. При покупке собственности инвестор надеялся на развитие района, а в итоге строительство метро отменили, район потерял значительную материальную поддержку и инфраструктура начала приходить в упадок. Нельзя быть точно уверенным, что развивающийся район будет перспективен в дальнейшем;
• Мошеннические схемы. Инвестор, попавшийся на сделку по поддельным документам или не заметивший другие юридические тонкости, рискует потерять все деньги. Не факт, что мошенников поймают или полиция вернет украденные деньги, которые уже успели потратить;
• Замороженное строительство или разоренная компания. Каждый год сотни объектов остаются недостроенными. Не всегда возможно получить полную сумму от застройщика назад. Нередки случаи, когда вообще не удается получить какие-либо деньги. Выбирать застройщика нужно с умом, и не вестись на небольшие цены при покупке;
• Вложение денег в старые дома. Если в районе появляется много новостроек, то старые дома будут медленнее расти в цене. Новые дома, особенно экономкласса, могут даже не сильно отличаться в цене от старого жилфонда из-за развивающихся особенностей постройки домов, позволяющих строить дешевле.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Подытожив материал, изложенный выше, можно прийти к выводу, что инвестиции в недвижимость являются прибыльным инструментом, но нужно учитывать следующее:

• Покупка паев ЗПИФ Недвижимости является самым удобным способом инвестирования в недвижимость с минимальными рисками;
• Покупка квартир и другой недвижимости на аукционах или у людей, которым срочно требуются деньги, будет доходным способом инвестирования в недвижимость. Единственное, нужно обратить внимание на состояние квартиры и инфраструктуру вокруг. Вполне возможно, продавец только делает вид, что ему срочно нужны деньги, чтобы продать плохую квартиру дороже;
• Если вы покупаете недвижимость для длительного владения и сдачи в аренду, которая уже построена, то главное — правильно выбрать место расположения и заключать договор только с вызывающими доверие арендаторами. Особенно прибыльно будет дёшево купить некрасивое, старое помещение и отремонтировать его;
• Помещение, которое находится на этапе стройки, будет стоить намного дороже, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Единственная проблема — риск приостановки строительства, поэтому обращайтесь к проверенным застройщикам;
• Покупка недвижимости предоставляет возможность получения пассивного дохода и защиты средств от инфляции, но требует стартовый капитал. При этом если инвестиционная квартира берется в кредит, то срок окупаемости достигает около 10 лет. К тому же получить деньги назад не получится быстро. Сначала нужно найти покупателя, а потом долгое время заключать договор.

Но, несмотря на все минусы, риски у инвестирования в недвижимость всё равно ниже. Но нужно быть готовым, что не получится быстро разбогатеть на этом, но получить хороший доход и защитить собственные средства — вполне.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2022 году

Многие инвесторы потеряли значительное количество денег в 2022 году. Люди, специализирующиеся на акциях, оставили огромные суммы на российском фондовом рынке, поскольку большое количество российских компаний потеряло финансирование и приток инвестиций. Люди, держащие деньги в рублёвых вкладах, сталкиваются с большой волатильностью валюты и снижающимися ставками. Неизвестно, сколько будет стоить рубль в дальнейшем. Даже вклады в иностранной валюте не всегда опережают инфляцию. Возникает вопрос, стоит ли инвестирование в недвижимость времени и средств или риски слишком велики?

Квартиры на российском рынке почти не пострадали, а люксовое жилье только увеличилось в цене. Таким образом, видно, что недвижимость является одним из надежнейших активов, в которые человек вкладывает деньги.